Könnte dieses Startup Ihre Immobilienprobleme lösen?

Optiml entwickelt innovative Softwarelösungen zur Optimierung der Dekarbonisierungs- und Sanierungsstrategien von Immobilien

Können Sie uns die Gründungsgeschichte von Optiml erzählen und wie sich die Idee dazu entwickelt hat?

Die Idee für Optiml entwickelte sich während meines PhDs an der ETH Zürich, genauer gesagt am “SusTec”, der Gruppe für Nachhaltigkeit und Technologie an der Hochschule. Das Thema meines PhDs war Optimal decarbonization conditions for buildings & districts. Wir stellten damals einen neuen PostDoc namens George ein und arbeiteten sehr gut zusammen als Team von vier Personen, einschließlich Christof (PostDoc) und Prof. Hoffmann.

Basierend auf unserem Projekt des Schweizerischen Bundesamtes für Energie, das sich auf Sanierungsentscheidungen für Immobilien konzentrierte, entwickelten wir Modelle und erhielten in Umfragen erstklassiges Feedback von potenziellen Immobilienbesitzer:innen und Beratungsklient:innen. Danach und nach der Veröffentlichung von mehreren Papern zu dem Thema erkannten wir, dass wir da an etwas Kommerzialisierbarem arbeiteten, wofür es bisher keine wirkliche Lösung im Markt gab.

Wie hat Ihre akademische Laufbahn, insbesondere Ihre Zeit an der ETH Zürich, die Gründung von Optiml beeinflusst?

Mein Professor von der ETH, Volker Hoffmann, ist ein ehemaliger McKinsey-Mitarbeiter und stellt „Ingenieure ein, um Geschäftsprobleme zu lösen“. Meine Promotion war immer am nächsten an seinen Themen der Modellierung komplexer Entscheidungen unter Unsicherheit. Unter anderem ihm ist zu verdanken, dass Optiml ist ein praxiserprobtes Universitäts-Spin-off mit etlichen akademischen Publikationen ist, die sich beispielsweise mit Energie- und Gebäudetechnik und dem Entscheidungsproblem bei energetischen Sanierungen befassen.

Neben dem nerdigen Zeug brachte ich eine starke unternehmerische Einstellung aus dem Silicon Valley und meinem Studium in Stanford mit in die Gruppe, die eine starke Grundlage in Management und Nachhaltigkeit hatte.

Welche spezifischen Herausforderungen im Bereich der Immobilien- Dekarbonisierung adressiert Ihre Software?

Das Hauptproblem, das wir heute für Manager:innen und Berater:innen von Immobilienportfolios lösen, ist „was im Sinne der energetischen Sanierung zu tun ist, wann und wo“. Stellen Sie sich vor, Sie besitzen 100 Gebäude und versuchen herauszufinden, wie Sie ihre Sanierungs-Investitionen planen sollen. Gleichzeitig müssen Sie die CO2-Emissionen der Gebäude reduzieren und aktuelle Richtlinien einhalten, aber wollen auch Ihre Unternehmensziele wie z.B. Rendite usw. sicherstellen.

Wir helfen, diese Herausforderung zu meistern, indem wir Kosten, Energie, CO2-Äquivalente, Ertrags- und politische Aspekte auf einer Plattform kombinieren, um über die heute noch weitgehend Excel-basierten Arbeitsabläufe und vor-Ort Gebäudeanalysen hinauszugehen. Wir decken dabei Anwendungsfälle für verschiedenste Arten von Immobilienmanager:innen (Portfolio, Asset, ESG, Bau, Akquisitionen) und Berater:innen ab.

Inwieweit berücksichtigt Ihre Software die individuellen Anforderungen und Ziele jedes Kunden?

Das Besondere der Optiml-Software ist, dass sie die finanziellen, technischen und politischen Aspekte von Dekarbonisierungs- und Sanierungsentscheidungen kombinieren kann. Der Kunde oder die Kundin kann seine Ziele nach Belieben eingeben. Die Ziele können finanziell sein (ROI, Portfoliowert usw.), umweltbezogen (Netto-Null 2050, EPC-Level B) oder auch regulierungsbezogen (z.B. EU-Taxonomie).

Die Strategie und Sanierungspläne werden dahingehend optimiert, und wir zeigen noch zusätzliche Potenziale auf. Wir helfen den Kund:innen also, eine schnelle und genaue Due Diligence ihrer Vermögenswerte durchzuführen und dabei so tief in die Planung einzusteigen, dass sowohl Kosten als auch CO2-Äquivalente signifikant reduziert werden können.

Inwiefern unterscheidet sich die von Optiml angebotene Lösung von anderen Produkten auf dem Markt?

Optimls USP ist die Bereitstellung einer einfach zu bedienenden Immobiliensoftware, die alle Dekarbonisierungs- und Sanierungsüberlegungen zwischen Finanzen, Technologie und Regulierung – also wie eben beschrieben: Kosten, Energie, CO2-Äquivalenten und Regulierung – berücksichtigt. Die Software ist in der Lage, Entscheidungsprozesse bei Immobilien auf ein datengesteuertes Netto-Null-Ziel zu lenken.

Wir können nahezu jeden Gebäudetyp (Wohn-, Gewerbe- und Leichtindustriegebäude) in jedem Land abdecken, und zwar mit einer intuitiven Entscheidungsfindung dank eigens entwickelten Optimierungsmodellen, die 2024 nach unserem Launch im April erstmals im Immobilienbereich eingesetzt werden können. Die Optimierungs-Algorithmen haben wir lizenzieren lassen, da sie auf über 10 Jahren Forschungsarbeit der ETH basieren und entsprechend wertvoll für uns sind.

Können Sie detaillierter beschreiben, wie die Algorithmen von Optiml aktuellsten wissenschaftlichen Erkenntnissen voraus sind?

Die Kerntechnologie basiert auf Daten- und Modellierungsprozessen aus verschiedenen Bereichen. Wir haben langfristige Optimierungsmodelle entwickelt, die Gebäudeinvestitionen und Einflussparameter (wie z.B. Wetter- und Temperaturentwicklungen) bis 2050 berücksichtigen. Wir verwenden eine Energiesimulationstechnologie auf Ingenieursniveau, kombiniert mit 3D Digital Twins der Gebäude und KI-gestützter Datenanreicherung. Das hilft uns, genaue Bewertungen und sehr schnelle Einschätzungen in Richtung Netto-Null-Entscheidungen abzugeben. Wir sind mit akademischen Berater:innen von verschiedenen Institutionen sehr nah an der Forschung, um ständig alles auf dem modernsten Stand zu halten und neue, innovative Produktfeatures zu entwickeln.

Wie tragen die von Optiml entwickelten Digital Twins und Energie-Simulationen zur Entscheidungsfindung bei?

Mit nur einer Adresse und Satellitenbildern können wir fast jedes Gebäude bewerten. Aber bei unseren Anwendungsfällen in der Immobilienbranche geht es um Millionen-Summen. Deshalb arbeiten wir bewusst akkurater: Für eine höhere Bewertungs- und Entscheidungs-Genauigkeit entwickeln wir – ähnlich wie andere Architekten und Ingenieure auch – Digital Twins in 3D halbautomatisiert und kombinieren diese mit Multizonen-Energiesimulationen für jeden Gebäudetyp. Dies macht unsere Software „ingenieurstauglich“ und ist für Vermögensverwalter:innen und Berater:innen wichtig, um zu wissen, dass ihre Investitionen solide sind.

Welche Rolle spielen KI-gestützte Optimierungs-Algorithmen in Ihrer Software, und wie verbessern diese die Effizienz von Sanierungsstrategien?

Heutzutage wird auf so Vieles das Label Künstliche Intelligenz gesetzt. Optiml aber ist defacto ein KI-Unternehmen, weil wir mit Optimierungen arbeiten – eine Form des unüberwachten maschinellen Lernens (ML) – also eine Art von KI. Die Stärke der Software besteht darin, dass sie Millionen von Entscheidungen gleichzeitig, von heute bis 2050, berücksichtigen und einen Weg finden kann, Kosten sowie CO2 zu minimieren. Dies ermöglicht es uns, die besten Sanierungsstrategien in Bezug auf Kosten, Energie, CO2-Äquivalente, Erträge und zu finden. Menschen oder heute verwendete Tools wären nicht in der Lage, solche Strategien zu finden, insbesondere in komplexen Gebäuden, bei ständig wechselndem regulatorischem Marktumfeld.

Wie sieht der typische Prozess aus, wenn ein Unternehmen beginnt, mit Ihrer Plattform zu arbeiten?

Die Kunden sind auf ihrer digitalen Reise unterschiedlich weit. Es kann vorkommen, dass sie uns nur die Adressdaten der Immobilien geben oder eine große Menge unstrukturierter Daten teilweise sehr komplexer Gebäude – denken Sie an Energieabrechnungen, Grundrisse usw.. Wir versuchen dies für den Kunden so einfach wie möglich zu gestalten, erproben den Einsatz von KI und entwickeln Schnittstellen zu bestehenden Tools. Nichtsdestotrotz ist die Immobilienbranche eine der am wenigsten digitalisierten Branchen. 

Wenn die Gebäude erstmal eingepflegt sind, können die Kunden mit unserem Strategy Designer ihre eigenen Strategien entwickeln oder sich auch auf die ausgefeilten Optiml-Strategien verlassen, um ihre Investitions- und Sanierungsstrategien zu entwickeln.

Können Sie ein Erfolgsbeispiel teilen, bei dem Optiml einem Kunden geholfen hat, seine Dekarbonisierungsziele zu erreichen?

Das ist meine Lieblingsfrage – sie zeigt die Macht der Optiml-Entscheidungen! Wir haben kürzlich ein großes Schweizer Portfolio komplexer Wohn- und Gewerbegebäude analysiert und in nur wenigen Wochen (im Vergleich zu einem halben Jahr mit Berater:innen) eine Kosteneinsparung von 15 Prozent bei den Sanierungsarbeiten nachgewiesen (was über 10 Millionen Dollar Capex-Kosten entspricht). Außerdem haben wir sichergestellt, dass die Gebäude Netto-Null 2040 erreichen. Das ist wirklich fantastisch.

Wie hat sich die jüngste Pre-Seed-Finanzierungsrunde auf die Entwicklung und Expansion von Optiml ausgewirkt?

Wir haben unsere Pre-Seed-Runde Anfang 2023 abgeschlossen. Mit dabei waren Innovation Endeavors – der Fonds des ehemaligen Google-CEO Eric Schmidt – mit Optiml als erste Schweizer Investition –, Planet A mit einem ClimateTech-Fokus aus Deutschland, und der Schweizer Immobilienentwickler WSG AG. Mit der Investition konnten wir neben der Softwareentwicklung vor allem ein klasse Team aufbauen und unter anderem unseren Co-Founder und CCO Nico Dehnert mit an Bord holen. Er war vorher lange bei BCG mit einem Fokus auf PE/VC-Investoren und Venturing für den EMEA-Markt, insbesondere im Bereich ClimateTech und Technologie, z.B. B2B-SaaS, unterwegs.

Welche Ziele hat Optiml für die Zukunft, insbesondere in Bezug auf die Expansion in europäische Märkte?

Bis Ende 2024 möchten wir Kunden in den meisten wichtigen europäischen Immobilienmärkten sowie darüber hinaus gewinnen, Teile der USA und Asien. Mit unseren Daten- und Analysefähigkeiten stellen wir uns sowohl geografische als auch produktspezifische Expansionen vor. Wir möchten noch tiefer in Unternehmenssoftware für große multinationale Immobilienunternehmen einsteigen, um einen noch größeren Einfluss auf die Nachhaltigkeit im Gebäudesektor haben zu können.

Wir bedanken uns bei Dr. Evan Petkov für das Interview

Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder.