In Zeiten steigender Mieten ist eine Eigentumswohnung der Traum vieler Menschen. Diese Wohnform erlaubt es, in einem attraktiven Umfeld zu leben, ohne den monatlichen Mietzins zahlen zu müssen.
Zudem sind Eigentumswohnungen wertbeständig. Das macht sie als mittel- bis langfristige Kapitalanlage interessant, zumal, wenn sie dauerhaft an Dritte vermietet werden. In vielen Fällen lohnt sich ein Kauf, um später vom Wertzuwachs zu profitieren. Auf welche Aspekte sollten potenzielle Käufer dabei achten?
Der Einfluss der Immobilienpreise
Bis vor kurzem herrschte auf dem Immobilienmarkt ein regelrechter Boom. Die Preise überschlugen sich und kannten keine Grenzen nach oben. Mit den nun steigenden Zinsen beruhigt sich die Lage zusehends. Die Preise steigen weniger schnell und fallen in einigen Regionen sogar.
Einfach Eigentumswohnung finanzieren – das könnte eine gute Gelegenheit sein, über eine Baufinanzierung den Kauf einer Eigentumswohnung zu realisieren, um die Vermögensbildung voranzutreiben. Allerdings sollten sich potenzielle Käufer der Risiken ihres Vorhabens bewusst sein.
Welche Risiken sind zu beachten?
In der Regel erweisen sich Voraussagen, die den Immobilienmarkt betreffen, als reine Spekulation. Trotzdem lassen sich Mechanismen erkennen, die den Wert einer Immobilie vermindern und zu einem Preisverfall führen können:
- Das Ende eines Booms
- Der verstärkte Bau von Wohnimmobilien
- Die Mietpreisbremse, sollte sie in Deutschland flächendeckend eingeführt werden
Wann sind Immobilien überbewertet?
Bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage wird die Rendite durch Mieteinnahmen und einen eventuellen Wertzuwachs generiert. Dabei lässt sich letzterer im Allgemeinen sehr schwer einschätzen.
Genau kalkulieren lassen sich allerdings die Mieteinnahmen. Zur Orientierung dient dabei der aktuelle Mietspiegel. Werden die zu erwartenden Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt, ergibt sich ein Wert, der im Fachjargon Vervielfältiger genannt wird. Dieser wird nach der folgenden Formel berechnet:
- Vervielfältiger = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete
Dabei gilt als Faustregel, dass der Kaufpreis nicht mehr als das 25-fache der Jahresnettomiete betragen sollte. In diesem Falle hat der Käufer die Wohnung innerhalb von 25 Jahren allein durch die Mieteinnahmen finanziert. Liegt der Vervielfältiger unter dem Wert von 25, ist die Wohnung ein Schnäppchen. Bei Werten über 25 wird eine Eigentumswohnung als überbewertet und somit zu teuer angesehen.
Wann lohnt sich eine Eigentumswohnung als Investment?
Der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt sich dann, wenn sich eine gute Rendite erwirtschaften lässt. Wie bei jedem Investment steigt mit den Gewinnchancen das Risiko. Dieses sollte nicht zu hoch angesetzt werden. Die folgenden Faktoren geben einen Überblick darüber, wann mit einer guten Rendite zu rechnen ist:
- Immobilienpreise befinden sich in einem Aufwärtstrend.
- Der Kaufpreis der Wohnung ist nicht überbewertet.
- Die Mietpreise steigen.
- Die Wohnung ist gut erhalten, es sind geringe Renovierungskosten zu erwarten.
Wo sind lukrative Eigentumswohnungen zu finden?
Bei Immobiliengeschäften wird bei der Wertermittlung der Lage eine besondere Bedeutung beigemessen. Nicht immer sollten sich Anleger allerdings davon blenden lassen, im beliebten Szeneviertel einer pulsierenden Großstadt eine Eigentumswohnung zu finden, die eine gute Rendite verspricht. In der Regel sind solche Immobilien überbewertet.
Interessanter sind für Privatleute, die eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchten, die Randgebiete von Großstädten. In diesen “Speckgürtel” genannten Regionen lassen sich zwar keine Mieten von astronomischem Ausmaß erzielen. Allerdings werden die Randgebiete stark von ehemaligen Stadtbewohnern nachgefragt, die sich nach einem ruhigen Wohnumfeld in der Nähe der Großstadt sehnen. Diese Art Mieter versprechen solide und dauerhafte Mieteinnahmen.
Auch die sogenannten mittleren Lagen finden Anklang auf dem Kapitalmarkt. Dabei handelt es sich um Stadtbezirke, die nicht zu den Trendvierteln gehören, aber auch nicht so weit draußen wie die Wohnungen des Speckgürtels gelegen sind. Auch hier werden keine Spitzenmieten gezahlt. Es ist jedoch durch sehr solide Mieteinnahmen ein stetiger und lange andauernder Kapitalzufluss zu erwarten.
Wann unterstützt die Bank?
Banken und Finanzdienstleister aller Art unterstützen das Ansinnen eines Immobilienerwerbs, sofern sie damit Geld verdienen können. Sie legen dabei auf die folgenden drei Aspekte wert:
- Ausreichende Sicherheiten sind vorhanden
- Die Immobilie hat einen gewissen Wert
- Die zukünftigen Mieteinnahmen gelten als gesichert
Dabei gehen die Finanzhäuser üblicherweise davon aus, dass die jeweiligen Kreditnehmer etwa 20 Prozent des Kapitalbedarfs aus Eigenmitteln bestreiten. Den Rest der Summe stellen sie in Form eines Immobilienkredits zu besonders günstigen Konditionen zur Verfügung.
Titelbild/ Bildquelle: Bild von Mac Kenzie auf pixabay
Autor: Wolfgang Schneider
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