MYNE Homes ist ein Anbieter für Managed Co-Ownership von Premium-Ferienimmobilien und zeigt, wie sich Co-Ownership als neue Lösung im Ferienimmobilienmarkt etabliert
Wie hat sich MYNE Homes seit dem ersten Interview konkret weiterentwickelt und was waren die wichtigsten Meilensteine auf diesem Weg?
Seit unserem letzten Gespräch bei StartupValley hat MYNE einen enormen Entwicklungssprung gemacht. 2022 waren wir noch ein junges Startup mit klarer Vision, aber überschaubarer Präsenz. Heute sind wir der führende Anbieter für Managed Co-Ownership von Premium-Ferienimmobilien in Europa – mit über 100 Objekten, mehr als 25 Destinationen in 9 Ländern und bald 1.000 Co-Ownern.
2024 haben wir mehr als 60 Millionen Euro an Eigen- und Fremdkapital von namhaften Investoren und Banken eingeworben. Das gibt uns die Mittel, das europäische Wachstum weiter zu beschleunigen und unsere Plattform auf ein nächstes Level zu heben.
Und wir sind nicht mehr nur in Deutschland und Österreich aktiv, sondern konnten mittlerweile Miteigentümer aus 30 Ländern überzeugen. Das zeigt: Das Modell funktioniert länderübergreifend.
Wenn Sie auf die letzten vier Jahre zurückblicken, welche Ihrer ursprünglichen Annahmen haben sich bestätigt und wo mussten Sie umdenken?
Was sich vollständig bestätigt hat:
Die fundamentale Annahme war richtig und das Problem ist sogar größer geworden als erwartet. Eine Ferienimmobilie steht im Schnitt 40 bis 45 Wochen im Jahr leer, während der Eigentümer 100 Prozent der Kosten trägt. Wir haben damals gesagt: Dieses strukturelle Missverhältnis wird nicht kleiner werden. Und genau das ist passiert. Steigende Kaufpreise, höhere Zinsen, wachsende Betriebskosten – der Druck auf klassisches Alleineigentum ist heute noch deutlicher als 2022.
Bestätigt hat sich auch: Rechtssicherheit ist nicht verhandelbar. Das war unsere Kernthese von Anfang an und wir haben früh entschieden, keine Abkürzungen zu nehmen. Nur echtes Miteigentum, abgesichert im Grundbuch, mit allen Rechten und Möglichkeiten, die dazu gehören. Unsere Co-Owner wollen keine zeitlich begrenzten Nutzungsrechte. Sie wollen smarte Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten sein. Diese Entscheidung hat uns mehr als einmal Aufwand bereitet. Sie war trotzdem richtig.
Und bestätigt hat sich schließlich: Wiederholungskäufe als stärkster Qualitätsbeweis. Heute kauft jeder vierte Co-Owner einen zweiten oder dritten Anteil. 2021 war das eine Hypothese. Heute ist es eine Kennzahl und für uns das wichtigste Signal, dass das Modell wirklich funktioniert.
Wo wir umdenken mussten:
Umdenken mussten wir beim Thema KI – aber anders als erwartet. Die eigentliche Erkenntnis: KI ist keine Bedrohung für unser Geschäftsmodell, sondern ein Beschleuniger. Je digitaler und virtueller die Welt wird, desto mehr steigt der Wert realer Assets und echter Erlebnisse. Ferienimmobilien in Premium-Lagen, abgesichert im Grundbuch, werden nicht von Algorithmen verdrängt, sie gewinnen in einer zunehmend digitalen Welt an Bedeutung. Gleichzeitig profitiert unser Betriebsmodell massiv von KI-gestützten Prozessen: in der Verwaltung, im Co-Owner-Service, in der Plattformskalierung. KI macht uns effizienter, nicht überflüssig. Das macht Managed Co-Ownership auch zu einem strategisch interessanten Investment: ein realer, erlebnisbasierter Asset, der von der digitalen Transformation profitiert. MYNE ist der perfekte Hedge für jedes Tech-Portfolio.
Der Ferienimmobilienmarkt zeigt steigende Kosten bei gleichzeitig geringer Auslastung. Wie genau löst MYNE Homes dieses strukturelle Problem?
Das Grundproblem ist einfach beschrieben: Eine Ferienimmobilie steht durchschnittlich 40 bis 45 von 52 Wochen leer, aber der Eigentümer trägt 100 Prozent der Kosten. Das ist schlicht ineffizient, für den Eigentümer, für die Immobilie und für die Umgebung.
MYNE löst das mit Managed Co-Ownership. Zwei bis acht Co-Owner mit komplementären Nutzungsbedürfnissen erwerben gemeinsam eine Ferienimmobilie im Teileigentum. Sie teilen Kauf- und Unterhaltskosten anteilig, nutzen die Immobilie entsprechend ihres Anteils – bei einem Achtel-Anteil sind das 44 Nächte oder 6,5 Wochen im Jahr und profitieren gemeinsam von der Wertentwicklung.
Der entscheidende Punkt: Wir sprechen hier nicht von Timeshare. Unsere Co-Owner sind echte Teileigentümer, die Immobilien sind im Grundbuch eingetragen. Sie können ihren Anteil verkaufen, weitergeben oder vermieten. Und während sie die volle Kontrolle behalten, kümmert sich MYNE um alles Operative: Ankauf, Renovierung, Einrichtung, laufende Instandhaltung und Koordination.
Das Ergebnis: echtes Immobilieneigentum in Toplagen für einen Bruchteil der Kosten, ohne den üblichen Aufwand. Co-Owner kommen einfach an, schalten ab und genießen.
Co-Ownership hat sich inzwischen deutlich weiter etabliert. Wann haben Sie gemerkt, dass aus einer Idee eine ernstzunehmende Assetklasse wird?
Ein klares Signal war, als wir sahen, dass ein Viertel unserer Co-Owner erneut investiert, also nicht nur einen Anteil in einer Immobilie kauft, sondern einen zweiten, manchmal einen dritten Anteil einer MYNE-Ferienimmobilie erwirbt. Das ist kein Zufallskauf. Das ist bewusstes Portfolio-Denken. In diesem Moment wird aus einer Lifestyle-Entscheidung eine Assetklasse.
Ein weiteres Signal kam von der institutionellen Seite: Wenn führende europäische Investoren in unser Modell investieren und von einer einzigartigen Plattform sprechen, bestätigt das, dass hier echtes Kapital in eine neue Assetklasse fließt.
Und schließlich die Marktentwicklung selbst: Steigende Immobilienpreise, höhere Zinsen und wachsendes Bewusstsein für Nachhaltigkeit haben dazu beigetragen, dass Co-Ownership als smarte Alternative zu Alleineigentum wahrgenommen wird – das sieht man an unserer stets steigenden Zahl an Co-Ownern deutlich.
Was unterscheidet MYNE Homes heute klar von klassischen Ferienimmobilienmodellen oder Plattformlösungen wie Airbnb?
Der fundamentale Unterschied: Unsere Co-Owner sind Miteigentümer, keine Mieter. Das klingt banal, aber es verändert alles.
Bei Airbnb buchen Sie einen Aufenthalt. Sie zahlen für den Zeitraum, haben keine Mitsprache über das Objekt und bauen kein Vermögen auf – Im Gegenteil, das sind reine Konsumausgaben. Bei MYNE kaufen Sie anteiliges Immobilieneigentum – abgesichert durch Grundbucheintrag und Eintrag ins deutsche Handelsregister. Sie partizipieren an der Wertsteigerung. Sie können Ihren Anteil jederzeit am Markt verkaufen oder auch vermieten.
Gegenüber dem klassischen Alleineigentum: Eine Ferienimmobilie wird im Schnitt nur 7 bis 10 Wochen im Jahr genutzt, der Eigentümer trägt dabei 100 Prozent der Kosten, 100 Prozent der Verantwortung und bindet 100 Prozent des Kapitals. Das ist ökonomisch schwer zu rechtfertigen. Mit einem Achtel-Anteil bei MYNE investieren Sie ab ca. 109.000 Euro in eine hochwertige Ferienimmobilie in Toplagen und nutzen diese 44 Nächte pro Jahr. Nur eben zu einem Bruchteil der Kosten. Die laufenden Betriebskosten und Instandhaltung werden anteilig geteilt. Alleineigentum bindet 100 Prozent des Kapitals in einem einzigen Objekt, das zu 80 Prozent leer steht. Co-Ownership bei MYNE öffnet stattdessen ein ganzes Netzwerk hochwertiger Ferienimmobilien in 9 Ländern und über 25 Destinationen.
Dazu kommt das Rundum-Sorglos-Paket: Beim Alleineigentum trägt man die gesamte Last der Immobilienverwaltung allein: von der Koordination von Handwerkern über Reinigung bis hin zu lokalen Behörden. MYNE übernimmt das vollständig: Buchungskoordination, Wartung, Reinigung, Serviceprovider, Concierge-Services. Unsere Co-Owner kommen an – und schalten ab.
Sie sprechen von Managed Co-Ownership als skalierbares Modell. Wo liegen die größten Herausforderungen bei der Skalierung in mehreren Ländern?
Skalierung in mehreren Ländern bedeutet: Man muss jedes Mal ein Stück weit neu denken. Rechtliche Strukturen, steuerliche Rahmenbedingungen, kulturelle Unterschiede in der Nutzung von Ferienimmobilien, regionale Marktkenntnis – das ist keine triviale Aufgabe.
Die grösste Herausforderung ist der Aufbau echter Marktexpertise in jedem neuen Land: Welche Destinationen sind wirklich wertstabil? Wo ist die Infrastruktur auch außerhalb der Hochsaison gut genug? Welche lokalen Partner brauchen wir für Property Management und Handwerk?
Gleichzeitig müssen wir sicherstellen, dass das Erlebnis für den Co-Owner in Schweden dasselbe ist wie auf Mallorca. Das setzt eine starke Standardisierung unserer Prozesse, unserer App und unserer Service-Level voraus.
Was uns hilft: Wir haben MYNE von Anfang an als skalierbare Plattform gebaut. Die Technologie, unsere Co-Owner-App, unser Reservierungssystem, unsere internen Management-Tools, sind von Beginn an auf mehrere Märkte ausgelegt gewesen. Das ist ein echter struktureller Vorteil.
Was Skalierung heute zusätzlich massiv unterstützt: KI. Ob Objektbewertung, Co-Owner-Matching, Buchungsoptimierung oder Property Management – KI ist in all diesen Bereichen ein massiver Effizienzgewinn. Wir können mehr Märkte, mehr Objekte und mehr Co-Owner betreuen, ohne proportional mehr Overhead aufzubauen. Gleichzeitig verbessert KI das Produkterlebnis direkt: personalisierter Service, proaktive Kommunikation, besseres Matching. KI richtig genutzt ist ein struktureller Wettbewerbsvorteil, den wir aktiv ausbauen.
Mit 9 Ländern, über 25 Destinationen und mehr als 100 Objekten ist MYNE Homes stark gewachsen. Wie behalten Sie dabei Qualität und Standardisierung im Griff?
Qualität ist keine Frage des Zufalls, sondern des Prozesses. Wir haben von Anfang an klare Standards definiert: für die Lage, für die Bausubstanz, für die Ausstattung, für die Einrichtung und für den Service.
Jede MYNE-Ferienimmobilie erfüllt bestimmte Qualitätskriterien: ausnahmslos Top-Lage, hochwertige Ausstattung von Pool, Sauna oder Kamin je nach Destination – und ganzjährige Nutzbarkeit. Das ist nicht verhandelbar.
Gleichzeitig investieren wir stark in unsere Plattform. Die MYNE Co-Owner-App ist dabei ein zentrales Werkzeug: Über sie koordinieren unsere Co-Owner ihre Aufenthalte und kommunizieren mit dem Eigentümer- und Concierge-Service. Je besser unsere Plattform, desto konsistenter das Erlebnis – egal ob die Immobilie auf Rügen, auf Mallorca oder am Gardasee liegt.
Die hohe Auslastung Ihrer Immobilien ist ein zentraler Vorteil. Wie schaffen Sie es konkret, diese im Vergleich zu klassischen Modellen so deutlich zu steigern?
Die deutlich höhere Auslastung hat mehrere Ursachen, die zusammenwirken.
Wir matchen Co-Owner nach komplementären Nutzungsbedürfnissen. Familien mit schulpflichtigen Kindern aus verschiedenen Bundesländern werden mit kinderlosen Paaren und Menschen kombiniert, die nicht an Schulferien gebunden sind. So entstehen keine Nutzungsengpaesse in den begehrten Zeiträumen und gleichzeitig eine ganzjährige Nutzung.
Alle MYNE-Objekte sind für ganzjährige Nutzung konzipiert: Regionen mit guter Infrastruktur auch außerhalb der Hochsaison, ausgestattet mit Sauna, Kamin und Jacuzzi für den Winter und Pool für den Sommer.
Ungenutzte Zeiten können an Dritte vermietet werden. Das steigert die Gesamtauslastung und erzeugt Mieteinnahmen für die Co-Owner.
Ein Viertel Ihrer Co-Owner investiert erneut. Was sagt das über Ihr Produkt und die Bedürfnisse Ihrer Zielgruppe aus?
Diese Kennzahl ist für uns eine der aussagekräftigsten überhaupt und zwar nicht primär als Wachstumsmetrik, sondern als Qualitätssignal.
Wenn ein Viertel unserer Co-Owner einen zweiten oder dritten Anteil kauft, dann bedeutet das: Sie haben positive Erfahrung gemacht. Sie haben das Modell gelebt. Und sie sind so überzeugt, dass sie erneut investieren – oft in einer anderen Destination oder einem anderen Objekt-Typ. Das sagt dreierlei: Erstens funktioniert unser Produkt. Zweitens verstehen unsere Co-Owner den Wert von Co-Ownership als Teil ihres persönlichen Portfolios. Und drittens erreichen wir die richtige Zielgruppe: Menschen, die Qualität und Service schätzen und Immobilien als persönliches Asset betrachten.
Wie hat sich die Zielgruppe von MYNE Homes in den letzten Jahren verändert oder erweitert?
2022 hatten wir eine relativ klare Kernzielgruppe: gut verdienende Berufstätige ab 45, Familie, Interesse an Ferienimmobilien, aber Preis und Aufwand als Hürden. Diese Gruppe ist nach wie vor stark.
Was sich verändert hat: Die Zielgruppe ist deutlich breiter geworden. Wir sehen mehr Käufer in den 30ern, auch Single Professionals, die bewusst in ihr erstes Sachwertinvestment einsteigen. Gleichzeitig auch Mehrgenerationenfamilien, die das MYNE-Modell als Alternative zu Hotel- oder Airbnb-Aufenthalten sehen. Immer häufiger erleben wir, dass sich Menschen von ihrer privaten Ferienimmobilie trennen, um dann ein oder mehrere Anteile bei MYNE zu erwerben, da sie den Aufwand vom klassischen Alleineigentum nicht mehr tragen wollen und zeitgemäß finden.
Was alle verbindet: Der Wunsch nach echtem Eigentum, nach Qualität und ohne den Aufwand, der sonst beim Alleineigentum anfällt. Sie wollen nicht Hausmeister spielen, keine fremden Behörden navigieren. Sie wollen ankommen und genießen.
Mit über 60 Millionen Euro eingesammeltem Kapital wächst auch die Verantwortung. Wie gehen Sie mit diesem Druck als Unternehmen um?
60 Millionen Euro bedeuten Vertrauen. Das ist keine abstrakte Zahl, dahinter stehen Investoren und Partner, die auf unser Modell gesetzt haben. Dieses Vertrauen nehmen wir sehr ernst.
Konkret heißt das für uns: Kapital effizienter einsetzen, nicht einfach schneller wachsen. Wir investieren gezielt in Märkte, in denen wir echte Qualität liefern können – und lehnen es konsequent ab, um des Wachstums willen Standards zu senken. Ein schlechtes Erlebnis für einen Co-Owner schadet dem ganzen Modell.
Mit diesem Kapital haben wir die Grundlagen für nachhaltiges Wachstum geschaffen: Plattform, Prozesse, Team. Wir bauen kein Kartenhaus, sondern eine skalierbare europäische Infrastruktur für Managed Co-Ownership. Der Druck ist real, aber er ist ein guter Druck. Er hält uns fokussiert.
Wenn Sie heute noch einmal bei null starten würden, was würden Sie mit dem Wissen von heute anders machen?
Vieles würde ich genauso machen. Wir haben früh die richtigen grundlegenden Entscheidungen getroffen: echtes Eigentum statt Nutzungsrecht, Managed Service statt reiner Plattform, europäische Skalierung von Beginn an mitgedacht.
Aber wenn ich eine Sache nennen müsste: Ich wuerde noch konsequenter und noch früher auf künstliche Intelligenz setzen. KI hat in den letzten Jahren buchstäblich alles verändert. Wie wir Objekte identifizieren und bewerten, wie wir Co-Owner matchen, wie wir Buchungen und Property Management optimieren, wie wir mit unseren Kunden kommunizieren. KI ist in all diesen Bereichen ein massiver Hebel. Wer früher versteht, dass KI kein Nice-to-have ist, sondern ein fundamentaler Wettbewerbsvorteil, baut sich einen Vorsprung auf, den andere nur schwer aufholen können.
Welche nächsten Schritte planen Sie für MYNE Homes und wo sehen Sie das Unternehmen in den kommenden Jahren?
Der nächste konkrete Meilenstein: Wir werden noch in diesem Jahr die 1.000-Co-Owner-Marke erreichen. Das ist für uns nicht nur eine Zahl, es ist ein Beleg dafür, dass Managed Co-Ownership als Modell wirklich funktioniert und von einer wachsenden Gemeinschaft getragen wird.
Was uns dabei antreibt, sind echte Plattform-Netzwerkeffekte: Je mehr Ferienimmobilien wir haben, desto mehr Tauschoptionen entstehen über unsere Tauschbörse, desto attraktiver wird das Ökosystem für neue Co-Owner. Wachstum erzeugt bei uns mehr Wert – nicht mehr Komplexität.
Dazu kommt: Unsere Co-Owner sind unsere stärksten Botschafter. Die Wiederkaufsrate und die Weiterempfehlungsquote zeigen uns, dass wir ein Produkt gebaut haben, das hält, was es verspricht. Das ist die gesündeste Wachstumsbasis, die man sich vorstellen kann.
Mittelfristig prüfen wir aktiv weitere Märkte und Länder. Wir sind überzeugt, dass das Co-Ownership-Modell europaweit skaliert. Und langfristig wird Technologie, insbesondere KI, eine entscheidende Rolle spielen: Eine KI-gestützte Plattform wird unsere Effizienz und die Qualität des Co-Owner-Erlebnisses nochmals massiv steigern.
Welche drei Ratschläge würden Sie Gründern geben, die ein skalierbares Modell in einem traditionellen Markt aufbauen wollen?
Verstehe das Problem tiefer als alle anderen. Im Ferienimmobilienmarkt war das strukturelle Problem – Unternutzung bei gleichzeitig hohen Kosten – bekannt, aber niemand hatte es konsequent gelöst. Nicht weil das Problem schwer zu verstehen war, sondern weil die Lösung echte Komplexität erfordert: Recht, Immobilien, Technologie, Service, Skalierung. Wer das durchdringt, baut einen echten Graben gegenüber Nachahmern.
Skaliere Prozesse, nicht nur Umsatz. In traditionellen Märkten kann man kurzfristig mit Kraft und Charisma wachsen. Aber echte Skalierung kommt nur durch standardisierte, technologisch gestützte Prozesse. Baue die Plattform von Anfang an so, als ob man 10x so gross wäre. Das kostet am Anfang Nerven – zahlt sich aber massiv aus.
Kapital alleine reicht nicht. Was wirklich trägt, sind Co-Owner, die erneut investieren, Teams, die engagiert sind, und Märkte, die das Modell wirklich annehmen. Investiere in Vertrauen, das ist die härteste und wertvollste Währung.
Welche drei Tipps würdest du angehenden Gründern mit auf den Weg geben?
Löst ein echtes Problem, nicht ein vorgestelltes. Die meisten Gründer verlieben sich in ihre Lösung, nicht in das Problem. Redet mit Menschen, die den Schmerz wirklich kennen. Versteht das Problem besser als eure künftigen Kunden.
Habt die Geduld, das Modell zu testen, bevor ihr skaliert. Wir haben früh klein angefangen und wollten verstehen: Funktioniert das Matching? Sind die Co-Owner wirklich zufrieden? Stimmt der Service? Erst als wir sicher waren, dass das Produkt funktioniert, haben wir aufs Gas getreten. Diese Disziplin zahlt sich aus.
Baut ein Team, das euch herausfordert. Die besten Entscheidungen bei MYNE sind nicht in Momenten entstanden, in denen wir uns alle einig waren, sondern in Momenten, in denen jemand unbequeme Fragen gestellt hat. Umgebt euch mit Menschen, die besser sind als ihr – in ihren jeweiligen Bereichen – und die den Mut haben, euch zu widersprechen.
KI als absoluter Game Changer in sämtlichen Bereichen
Titelbild: Nikolaus Thomale @privat
Wir bedanken uns bei Nikolaus Thomale für das Interview
Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder
Premium Start-up: MYNE Homes
Kontakt:
DFW Verwaltungs GmbH
Potsdamer Str. 68a
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https://www.myne-homes.com/de
Aleksandar.musikic@myne-homes.de
Ansprechpartner: Aleksandar Musikic
