First Class Property Management setzt auf Immobilien in Dubai und verbindet Kurzzeitvermietung, Verwaltung und Investments für internationale Kapitalanleger
Können Sie First Class Property Management kurz vorstellen und erzählen, wie Ihr Weg vom Airbus-Ingenieur zum Unternehmer in Dubai verlief?
Die Zeit bei Airbus habe ich als sehr prägend in Erinnerung. Rückblickend betrachtet bin ich für diesen Lebensabschnitt sehr dankbar: der hohe Qualitätsanspruch an die hauseigenen Services, absolute Präzisionsarbeit und der permanente Drill nach Optimierung. Diese Assets im daily doing sind bis heute geblieben.
Einen A380 oder A350 zu bauen, also Flugzeuge für mehrere hundert Passagiere, erfordert nämlich genau diese Skills. Das Prinzip „always based on numbers“, neue Anwendungsfelder mit maximaler Präzision anzugehen, spiegelt das A und O meiner Unternehmerphilosophie wider.
Der Schritt nach Dubai 2013 und das Eintauchen in ein Paradies für Unternehmer bildeten danach den für mich logischen nächsten Karriereschritt. Zuerst in der Unternehmensberatung von Firmen und hoch angesehenen Entscheidern im Mittleren Osten. Beide Stationen stärkten den Wunsch, der eigene Chef zu sein und sich aus den Abhängigkeitsverhältnissen des Angestelltendaseins loszueisen – selbst wenn wir 2020 mit den vollen Konsequenzen der Coronapandemie einen echten Black Swan abbekamen.
First Class Property Management verwaltet heute über 700 Objekte mit über 150 Mitarbeitern und ist einer der führenden Anbieter für Kurzzeitvermietung in Dubai. Ziel ist es, den kompletten Prozess von exklusiver Kurzzeitvermietung abzudecken: Objektauswahl, Renovierung, Möblierung, Reinigung und Verwaltung – das alles aus einer Hand, und mit viel Leidenschaft.
Parallel eröffnen wir Kapitalanlegern aus Deutschland, Österreich und der Schweiz den Zugang zu profitablen Immobilieninvestments in Dubai. Unser Anspruch ist es, deutschsprachige Anleger zu klugen Investitionsentscheidungen beim Immobilienkauf in Dubai zu befähigen. Kein Wunsch soll beim Kunden offenbleiben, Perfektion ist Standard. Wer bei uns Kunde ist, erhält eine „good sleep-Garantie“. Weil wir wissen, wie wichtig Sorgenfreiheit am Kapitalmarkt ist und bleiben wird.
Sie leben seit 13 Jahren in Dubai. Wie hat sich der Immobilienmarkt in Dubai in dieser Zeit aus Ihrer Perspektive verändert?
Der Immobilienmarkt in Dubai ist in den vergangenen 13 Jahren stark gewachsen – und das nicht trotz, sondern wegen der Krisen dieser Jahre. Unabhängig davon, ob es Kriege in Europa, im Mittleren Osten oder eine Pandemie waren.
Die Gründe dafür liegen vor allem in der steigenden Nachfrage: Es kommen sowohl Gäste als auch Unternehmer mit persönlichem Bleibewunsch auf kurze oder lange Zeiträume nach Dubai. 2025 wurden etwa 19,59 Mio. Übernachtungsgäste und damit fünf Prozent mehr als im Vorjahr notiert. Im selben Jahr zogen rund eine Viertelmillion Menschen neu zu. Auch Unternehmer lassen sich vermehrt nieder.
Die Region selbst adaptiert sich und wird standhafter gegenüber kritischen Marktphasen. Man lernt aus der Vergangenheit für die Zukunft und bereitet sich proaktiv vor. Das ist auch ein Punkt, den wir für Deutschland lernen können.
Welche Vision verfolgen Sie mit First Class Property Management, und wie möchten Sie das Unternehmen langfristig weiterentwickeln?
Wir möchten langfristig in die weltweiten Top Five von Kurzzeitvermietungen aufsteigen. Wir wissen, dass das nicht von heute auf morgen passieren wird. Unser tägliches Streben geht aber genau in diese Richtung.
Auch wollen wir neue, international stark nachgefragte Lagen erschließen: Expansionen nach Portugal, Spanien, Marokko und in den asiatischen Raum gehören in unsere hauseigene Roadmap – immer mit dem Fokus auf die hohen Standards, die wir als Dubaier Unternehmen leben und vorgeben.
Mit rund 700 Objekten verwalten Sie ein großes Portfolio an Kurzzeitvermietungen. Welche Zielgruppen stehen dabei besonders im Fokus?
Wir fokussieren uns in erster Linie auf internationale Kapitalanleger, unabhängig davon, ob sie kurz- oder langfristig in Dubai leben. Denn wir müssen uns nicht für entweder oder entscheiden. Mietern mit kurzer Aufenthaltsdauer bieten wir Wohnungen an und erfüllen dabei jeden individuellen Wunsch. Kapitalanlegern öffnen wir die Türen zu profitablen Investments. Wer über uns Immobilien kauft, kommt an Objekte mit guter Mietrendite und dauerhafter Wertsteigerung.
Konkret: Mit professionell betriebener Kurzzeitvermietung sind in den Toplagen – Downtown Dubai, Palm Jumeirah und Dubai Marina – Nettomietrenditen zwischen sechs und neun Prozent realistisch, also nach Abzug von Service Charges und Verwaltungskosten. Und zwar bei gleichzeitiger Wertsteigerung. Mit klassischer Langzeitvermietung ist diese Kombination im heutigen Markt nicht zu erreichen. Genau darin liegt der Unterschied.
Geographisch stehen wir Kundengruppen aus allen Herkunftsländern offen zur Verfügung. Den größten Zuwachs erleben wir allerdings unter deutschsprachigen Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz: Geschäftsführer, Manager und Vorstände mittleren Alters. Diese Zielgruppe entdeckt den Standort mehr und mehr für sich und ihre Zukunft.
Die geopolitische Lage hat Tourismus und Immobilienmarkt in Dubai unter Druck gesetzt. Wie erleben Sie die aktuelle Nachfrageentwicklung konkret?
Momentan erlebe ich eine klare Tendenz zur Normalisierung. Zwar fahren wir mit der jetzigen politischen Lage ein Stück weit auf Sicht. Der Standort Dubai funktioniert allerdings weiter: Veranstaltungen finden statt– von der GITEX Global über den Arabian Travel Market bis zum Dubai Shopping Festival – Gäste kommen zurück, und auch das Kaufverhalten geht wieder nach oben.
Zwar alles noch mit Vorsicht, und ein Zurück in die guten alten Zeiten wird es ohne Beruhigung der Gesamtlage nicht geben. Trotzdem ist der erste Schock überstanden. Die neue Normalität lebt sich mehr und mehr ein.
Sinkende Immobilienpreise können Risiken, aber auch Chancen schaffen. Wie bewerten Sie die derzeitige Situation für Kapitalanleger?
Meiner Meinung nach bietet sich aktuell ein begrenztes Zeitfenster, in dem die Einstiegsniveaus sinken – und genau dieses Fenster ist für Investoren mit langem Atem die eigentliche Chance. Impulsiv handeln sollte man deshalb trotzdem nicht: Objektqualität, Lage, Nachfrage und Ausstattung sind Themen, die von Beginn an verstanden werden müssen.
Ein wesentlicher Faktor ist in der Umsetzung auch der Bauträger. Nicht nur wegen der Qualität. Spezialisierte Anbieter haben Zugriff auf exklusive Filetgrundstücke: erste Meereslinie, hochmoderne Anbindung und massive Gebäudequalität inklusive. Das sind USPs, die nicht alle Bauträger liefern können.
Daraus entstehen dann nicht nur einzelne Gebäude, sondern ganze Communities. Schulen, Krankenhäuser, Kindergärten und Straßen werden beim Bauträger direkt mitgedacht – quasi eine kleine Stadt in der Stadt. Sollte etwas mit den Immobilien sein, kümmert sich sofort jemand um Wartung und Instandhaltung. Der Return on Invest ist dann entsprechend hoch.
Welche Faktoren sollten deutsche Investoren aktuell besonders beachten, bevor sie in Immobilien in Dubai investieren?
Verrückt machen muss sich niemand. Trotzdem gibt es einige Themen zu beachten. Und wir prüfen sie nicht nach Bauchgefühl, sondern systematisch: Jedes Objekt läuft bei uns durch dieselbe Analyse, mit denselben Kriterien und denselben Kennzahlen. Wir nennen das Yield Engineering. Das ist die Präzision, die ich aus dem Flugzeugbau mitgebracht habe – nur eben angewandt auf Immobilien. Die wichtigsten Kriterien darin sind diese:
Erstens der Masterplan. Übergeordnet hat jede Gegend in Dubai einen sogenannten Masterplan – ob Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay oder Dubai Creek Harbour. Welche infrastrukturellen Projekte werden verfolgt? Welche übergeordneten Maßnahmen stehen in der Gegend an? Kaufe ich ohne diesen Hintergrund eine Immobilie mit direktem Meerblick, kann es sein, dass dieser Blick in einigen Jahren weg ist.
Zweitens der Zeitpunkt. Off-Plan-Käufe, also der Erwerb vom Plan vor Fertigstellung, sind erfolgsentscheidend für performante Investments: Wann genau wird gebaut, wann ist das Handover, wie ist der Zahlungsplan strukturiert?
Drittens der rechtliche Rahmen. Der ist übrigens klarer, als viele denken: Ausländische Käufer können in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten uneingeschränkt Eigentum erwerben, eingetragen beim Dubai Land Department. Reguliert wird der Markt durch die RERA. Ab einem Immobilienwert von zwei Millionen AED ist zudem das Golden Visa möglich, ein Aufenthaltstitel mit zehn Jahren Laufzeit.
Und viertens die Steuer – der Punkt, den die meisten unterschätzen. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist Ende 2021 ausgelaufen und bis heute nicht ersetzt worden. Wer in Deutschland steuerlich ansässig bleibt, versteuert Mieteinnahmen aus Dubai deshalb in Deutschland. Der Satz „in Dubai zahlt man keine Steuern“ gilt nur für diejenigen, die ihren Lebensmittelpunkt tatsächlich verlagern. Das gehört vorher mit einem Steuerberater geklärt – nicht hinterher.
Aufpassen würde ich zudem bei waghalsigen Renditeversprechen. Von großen Ansagen nach dem schnellen Geld würde ich Abstand nehmen. Das kann im Worst Case nach hinten losgehen.
Was macht First Class Property Management aus Ihrer Sicht in einem stark umkämpften Markt besonders?
Einer der größten Unterschiede besteht darin, dass wir als Unternehmen selbst mit mehr als zwanzig Objekten im Markt investiert sind. Wir reden also nicht nur darüber, was wir tun – wir sind selbst Marktteilnehmer. Auch ich habe das Konzept der Kurzzeitvermietung lange selbst genutzt und war insofern eine Zeit lang mein eigener Kunde.
Darüber hinaus definieren wir uns stark über das datenbasierte Kalkulieren unserer Objektperformance. Alles, was wir verkaufen und vermieten, basiert immer auf der Berechnung einer long-term Entwicklung, die von vorne bis hinten durchgerechnet wird. Nur nach Gefühl wird bei uns nichts angeboten.
Auch leben wir sehr von unserem 360-Grad-Service: vom Erstkontakt über das Onboarding, Vermietung, Verkauf und Furnishing. Gerade bei Themen wie Steuern, Struktur und Exit macht diese 360-Grad-Beratung den Unterschied. Wir wollen ein Full-Service-Angebot leisten, das mit deutschen Standards in Dubai für positive Abgrenzung sorgt – und das unsere Kunden so begeistert, dass sie zu Botschaftern werden. Dieser Anspruch hat uns zu einer der führenden Marken in diesem Markt gemacht.
Kurzzeitvermietungen hängen stark von Tourismus und internationaler Nachfrage ab. Wie machen Sie Ihr Geschäftsmodell widerstandsfähiger gegenüber Krisen?
Ich bin fest davon überzeugt, dass Schnelligkeit in der Krise erfolgskritisch ist. Die Gesetzgebung vor Ort mit geringem bürokratischen Aufwand erlaubt uns das auch. Man muss nicht lange warten, bis Entscheidungen getroffen werden.
Was wir in der momentanen Lage gemacht haben, war, die Kundenansprache noch individueller zu gestalten. Unser Anspruch ist es, Kunden gerade in unsicheren Phasen handlungsfähig zu halten. Ein Beispiel: Bürger, die in Dubai vor Ort leben, waren in den letzten Monaten stark verunsichert. Jobs, die lange Zeit als sicher galten, waren es plötzlich nicht mehr.
Da Mieten in Dubai normalerweise ein Jahr im Voraus gezahlt werden, ist die Kurzzeitvermietung für Menschen mit unsicherer Jobperspektive eine wirtschaftlich sehr interessante Alternative. Das spielte uns enorm in die Karten – auch, weil wir die Option boten, wöchentlich oder monatlich zu verlängern.
Zusätzlich haben wir Angebote zur Kinderbetreuung inkludiert, um Familien mit Nachwuchs den Aufenthalt zu erleichtern. Klar ist: Man muss sich überlegen, wo dem Kunden ein noch besseres Angebot gemacht werden kann. Es hat sich im Nachhinein ausgezahlt.
Dubai galt lange als außergewöhnlich wachstumsstarker Immobilienstandort. Wie krisenresilient ist der Markt aus Ihrer heutigen Sicht tatsächlich?
Ich würde sagen, dass sich die gewachsene Krisenresilienz auf mehreren Ebenen abbildet. Dubai entwickelt seit Jahren eine wirtschaftliche Heterogenität, die nicht ausschließlich am Öl hängt: Handel, Logistik, Finanzwirtschaft, Tourismus und Immobilien machen den Standort wirtschaftlich unabhängiger.
Andererseits finden Lernprozesse mit einem sehr hohen Tempo statt. Learnings werden dann auch sowohl in der Wirtschaft als auch in der Gesetzgebung implementiert. Historisch gute Beispiele waren die weltweite Bankenkrise 2008 und Corona. Dubai stand hinterher besser da als vorher.
Heute groß zu denken kommt den Vereinigten Arabischen Emiraten ebenfalls entgegen. Mit Stargate entsteht zum Beispiel eines der größten KI-Rechenzentren außerhalb der USA. Das ist ein Standortfaktor, der über Jahre einen massiven Vorteil bieten wird.
Welche Entwicklungen erwarten Sie für den Immobilienmarkt und die Kurzzeitvermietung in Dubai in den kommenden Jahren?
Klar ist: Dubai wird nach meiner Einschätzung zwei bis drei Jahre brauchen, um wieder auf dem finanzwirtschaftlichen Stand von Januar 2026 zu sein. Das braucht Vertrauen und Stabilität. Wer heute einsteigt, kauft dafür aber eben nicht auf dem Höchststand.
Langfristig erwarte ich umso mehr. Denn alles, was in Dubai geplant und umgesetzt wird, verfolgt wichtige Ziele: Bis 2040 soll sich die Einwohnerzahl verdoppeln. Wir bauen gerade einen neuen Flughafen, der bis zu 260 Mio. Passagiere jährlich empfangen soll. Das sind Forecasts, die die großen Ambitionen widerspiegeln.
Persönlich gehe ich also von starken Wachstumsphasen aus. Bestimmte Standorte und Zielgruppen, zum Beispiel eben in Deutschland, haben Dubai noch nicht vollständig für sich erschlossen. Es gibt also auch da sehr viel zu holen.
Welche drei Ratschläge würden Sie anderen Gründerinnen und Gründern geben, die in einem internationalen und schnelllebigen Markt ein Unternehmen aufbauen möchten?
Erstens: Umgib dich mit einem starken Partner, der zwar das gleiche Ziel, aber eine komplett andere Persönlichkeit hat. So kompensiert man sich besser, anstatt sich mit den gleichen Stärken immer in die Quere zu kommen.
Zweitens: Alles, was du tust, sollte auf einem wasserdichten Plan mit Zahlen, Daten und Fakten basieren – und immer vom Kunden her gedacht sein. Der Kunde zuerst, nicht das Produkt. Sitzt dieser erste Schritt, hast du eine sehr zuverlässige Grundlage.
Drittens: Lebe nach dem Motto „All in oder out“. Mache das, was du tust, mit 100 Prozent – oder lass es sein.
Bildcredits First Class Property Management
Wir bedanken uns bei Rohollah Rohparwar für das Interview
Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder.
